La Hipoteca Inversa es un producto financiero destinado a transformar en renta mensual el valor de una residencia, sea una casa o propiedad inmobiliaria.
A pesar de lo interesante que pueda parecer a una persona mayor este producto para complementar las pensiones, debemos conocer los inconvenientes y ventajas que lo acompañan para estimar si se acomoda a nuestras necesidades.
Requisitos para acceder a una hipoteca inversa
En general, este producto requiere ser mayor de sesenta y cinco años, si bien puede cambiar en dependencia de la entidad bancaria con la que se negocie y las condiciones particulares del demandante. En España, dónde se encuentra regulada por la Ley 41/2007 (por la que se altera la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de mil novecientos ochenta y uno), es frecuente que el límite se ubique en torno a los setenta años. Además de esto podemos localizar límites diferentes para casos de dependencia con lo que lo más conveniente es consultarlo con nuestro banco.
Aparte de la edad es preciso que seamos titulares de una casa en propiedad, preferentemente que sea nuestra vivienda habitual puesto que de esta manera vamos a poder gozar de la exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por otra parte, decir que vamos a percibir la renta resultante exenta del IRPF si bien se trate de una segunda vivienda. Por tanto, si deseamos aplicarlo a una segunda vivienda no disfrutaremos de la exención nombrada (IAJD), que supone su primordial beneficio fiscal.
Por otra parte se puede destacar que se puede suscribir a más de un titular de la residencia (un matrimonio, por servirnos de un ejemplo) y que no se va a perder la titularidad de la misma, ni su empleo y disfrute.
Si al negociar este producto ya tenemos suscrito un préstamo hipotecario, tendremos que anularlo anteriormente a la contratación. Dados estos casos los bancos adelantan el capital que servirá para anular la hipoteca en vigor en el instante de la firma.
¿Que renta percibiremos al contratar la hipoteca inversa?
La renta percibida va a depender de 2 factores, que son el valor de la casa y la edad del demandante del producto financiero. Conforme avanza la edad del demandante tendremos una mayor renta mensual.
El importe percibido asimismo va a depender de otros 3 factores, si se suscribe una hipoteca inversa de por vida, temporal o bien de predisposición única. Cuanto mayor sea el suscriptor más recomendable acostumbra a ser la renta temporal puesto que generalmente tiene una cuantía superior a la de por vida y puede resultar más rentable para el que contrata el servicio.
Estas operaciones financieras acarrean una serie de gastos que serán: gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro. Nuestra entidad adelantará estos gastos a cargo del préstamo y el único gasto que deberíamos encarar de manera directa sería el de la tasación de la residencia.
Hipoteca Inversa de por vida
En la hipoteca inversa de por vida el suscriptor va a percibir una renta mensual de por vida que en todo caso va a ser menor a la renta temporal. Las entidades bancarias tienen que asegurarse de no repartir una renta superior al valor de la casa, con lo que cambia de un caso a otro atendiendo a la edad y el valor de la propiedad.
Este producto está compuesto por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta de por vida que se activa si el cliente del servicio subsiste al plazo máximo del crédito. En un caso así la empresa aseguradora pagaría la renta de por vida hasta el fallecimiento del asegurado, sin embargo debemos saber que estar rentas no están exentas si bien cuenta con el beneficio de tributar a un uno con cincuenta y dos por ciento de la renta.
Hipoteca Inversa Temporal
Por otra parte, en la hipoteca inversa temporal se percibe una renta a lo largo de un periodo negociado en el que se recibiría el total del valor de venta de la residencia. Una vez cubierto el valor de la residencia no se perdería el uso de la misma, sin embargo se dejaría de percibir la renta. Según sea el valor de la propiedad, la edad del suscriptor y el periodo pactado, cambiará el valor de la renta si bien al estar limitada por el valor total de la residencia acostumbra a ser más provechos que la de por vida para edades más avanzadas.
Hipoteca Inversa de disposición única
Y finalmente tenemos la hipoteca inversa de disposición única , con la que recibiremos una cantidad única basada en el valor de tasación de la casa.
Cancelación de la Hipoteca
Las hipotecas inversas pueden ser anuladas en cualquier instante y la mayor parte de las entidades no cuentan con comisiones en este sentido. Eso si, tendremos que devolver la cantidad percibida hasta el día de la cancelación. Debemos tener en consideración que al firmar la hipoteca no hemos renunciado a la titularidad de la residencia sino la hemos usado como garantía.
Cuando procedamos con la cancelación, el importe adeudado corresponderá no solo a las cantidades percibidas sino deberemos contar con los gastos iniciales abonados por nuestra entidad más los intereses generados hasta el instante de la cancelación.
La Liquidación
Frente al fallecimiento del suscriptor de la hipoteca inversa se pueden generar múltiples escenarios y posibilidades, puesto que los herederos van a recibir tanto la propiedad de la casa como la deuda adjunta (cuya procedencia es el dinero concedido al que era su titular).
Esta deuda, cambiará en comparación al total del valor de la propiedad, y debemos tener en cuenta que la media se estima en un cincuenta por ciento del valor de tasación. Por ende los herederos tendrán que decidir entre 3 opciones principales:
- Efectuar una nueva hipoteca para cubrir la deuda (pudiendo arrendarla para costearla).
- Abonar la deuda.
- Vender la casa para abonar la deuda, y en el caso de existir beneficio quedarse con la diferencia.